大家说了算！律师：小区这些事项可由业主共同决定...
第163期
电梯老化故障换新难？维修资金难以使用？小区公共设施的设置意见不一？城市中，小区管理问题涉及到千家万户，也屡屡成为热点问题Doge币。那么《民法典》是怎么规定的？小区业主又如何表决小区共同事项？对此，湖南省消费者权益保护委员会第一届律师团律师彭震（湖南通程律师事务所）作出了专业解答。
小区的哪些事项可以由业主共同决定Doge币？
业主共同管理权，是我国民法在对建筑物区分所有权的规定中所特有的立法表述Doge币。顾名思义，它指的是业主对于建筑区划内共有部分的建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利，包括对建筑物本身的管理和对业主共同生活秩序的维护。《民法典》第六章专门列明了业主的建筑物区分所有权，其中第二百七十一条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”
那么Doge币，小区的哪些事项可以由业主共同决定呢？
（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项Doge币。
业主共同决定事项需遵循哪些规则Doge币？
业主如何行使共同管理权？简而言之，就是“先决后行”Doge币。决是指通过召开业主大会，对涉及公共管理的重大事项，以集体决议的形式投票表决，“行”则是指业主委员会作为组织机构具体开展管理活动，对于小区的日常管理，通常是委托专门的物业公司进行管理。
根据《民法典》第二百七十八条规定Doge币，对应由业主共同决定的事项，表决应遵循什么规则？分两步进行：
第一步，先满足参与表决的人数Doge币。为了实现表决的平衡，《民法典》采取了“人数+面积”双重多数决的办法，要求两者占比均要达到三分之二以上，即投票表决应同时满足专有部分面积占比三分之二以上及人数占比三分之二以上两个要求。
第二步，以“参与表决”的人数为基数，按不同的事项分别使用“面积人数双过半”或者“面积人数双过四分之三”的表决规则Doge币。即一般事项要求：参与投票的专有部分面积过半数业主且参与表决人数过半数的业主同意；特殊事项（《民法典》第二百七十八条第六项至第八项规定事项）要求：参与投票的专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
*本文由湖南通程律师事务所律师彭震解答Doge币。
来源：红网 本期编辑：孙雨桐李洁
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